Tribunale di Latina -Esecuzione Immobiliare 588/12

CENTRO AGROALIMENTARE ALL’INGROSSO DI FONDI

Vendita del compendio senza incanto in Latina

per il giorno 24 - 09 - 2015

Esec. Imm. 588/12 – TRIBUNALE DI LATINA

- Sez. distaccata Terracina –

G.E. dr A.Piccialli

OSSERVAZIONI ALLA STIMA IMMOBILIARE DELLA CTU

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ALL’ANNUNCIO DEL COMUNICATO STAMPA​

dell’8 u.s. da parte della Soc. I.M.O.F. S.P.A. FONDI, corre comunque l’obbligo di portare a conoscenza le osservazioni inerenti la stima della CTU di supporto al valore d’Asta per la vendita fissata e sospesa del compendio immobiliare “ CENTRO AGROALIMENTARE ALL’INGROSSO DI FONDI”.


L’osservazione proposta interessa la vendita all’asta di un compendio immobiliare di interesse pubblico e di importanza primaria per il Comune di Fondi in quanto ha rappresentato e rappresenta volano cardine della sua economia e, per di più, svalutato irragionevolmente nell’apprezzo.

Infatti con la presente si vuole evidenziare all’Ufficio dell’Esecuzione, alla collettività fondana, provinciale e regionale che la Relazione di stima espletata per l’immobile oggetto del Procedimento è carente nella descrizione dello stesso, importantissimo elemento influente per la sua valutazione.

Nello specifico il valore apprezzato del complesso immobiliare, si ritiene essere di gran lunga inferiore a quello del probabile mercato immobiliare.

La stima, infatti, non descrive in modo evidente e circostanziato i corpi di fabbrica e le loro pertinenze esclusive e del contesto, non menziona appartenenza della proprietà e/o Ditta, Ente intestataria, pur in presenza di immobile di interesse pubblico, così non fa cronistoria dello stesso pur essendo stato costruito da qualche decennio e non accenna, quindi, a probabili costi sostenuti per la sua realizzazione.

La stessa non è esaustiva nella descrizione dell’assetto e consistenza dell’insieme, stato manutentivo delle costruzioni, possibile inquadramento per l’eventuale autonomia dei corpi di fabbrica e se gli stessi siano suscettibili anche di una diversa destinazione d’uso e quindi, di possibile divisione in più lotti, che consentirebbe di realizzare sicuramente un maggior incasso dalla vendita, oltre alla riduzione dei tempi della procedura esecutiva.

Premesso quanto sopra, il compendio immobiliare interessato si riferisce al settore ampliato della vecchia struttura del Mercato Ortofrutticolo di Fondi – M.O.F. – posto a Sud/Est dello stesso e nel prosieguo confinato da V.le Piemonte per una lunghezza di circa metri 450.00, strada Provinciale Fondi-Sperlonga, FF.SS. ( sottostazione elettrica, caseggiati, viabilità e parcheggi comunali pubblici della Stazione per una lunghezza di quest’ultima infrastruttura di oltre metri 100.00).

Il nuovo complesso commerciale denominato “CENTRO AGROALIMENTARE ALL’INGROSSO DI FONDI” – in esercizio da oltre 10 anni – ha ingresso principale per il carico e scarico e commercializzazione delle merci a Sud/Ovest con nodo di raccordo della viabilità Fondi/Sperlonga - V.le Piemonte.

Altri ingressi di servizio ricadono in corrispondenza dell’attacco alla vecchia struttura del M.O.F. in V.le Piemonte nonchè al parco viario dello scalo ferroviario Stazione di Fondi/Sperlonga, come si evince dalle planimetrie di cui agli allegati.

Per la cronistoria, l’immobile pignorato, si concretizza con l’intera struttura di interesse pubblico di cui al citato ampliamento, completata da oltre 10 anni e trova assetto nei confini come sopra precisati.

Esso ha un’estensione di circa Ha 10.33.00 tra coperto e scoperto e tutta l’area costruita è stata interamente urbanizzata previo bonifica e ricarica di materiale arido di considerevole spessore ed è dotata di viabilità e parcheggi, rete idrica e fognaria di acque bianche e nere, elettrica per illuminazione pubblica del contesto e di servizio per i fabbricati, telefonica ed antincendio, il tutto oggi ottimamente funzionale ed in buono stato manutentivo.

Per i dati di riscontro alle Autorizzazioni rilasciate, Investimenti e/o Contributi erogati, Appalto dei lavori ecc. così come in appresso richiamati, si è fatto riferimento a fonti delle Delibere G.R. , al Periodico locale Confronto ed al Comune di Fondi, precisamente:

a) Approvazione esecuzione lavori

I lavori di Ampliamento e Ristrutturazione del Mercato di Fondi – M.O.F. – con D.G.R. n° 6245 del 03.08.1993 come da Progetto Esecutivo approvato con Decreto Presidente G.R. n° 1474 del 06.08.1993;

b) Ammontare dei lavori

L’ammontare dei lavori di ristrutturazione ed ampliamento del vecchio Mercato Ortofrutticolo di Fondi, fu dichiarato ammissibile ai contributi con Decreto MAP ( già MICA) del 19.07.1995 per un investimento di £ 75.640.152.000 = € 39.064.878,35;

c) Appalto

In data 19.02.1996 su una base d’Asta di £ 51.000.000.000 = € 26.339.301,85 l’impresa “BORINI “ di Torino si aggiudicò i lavori di ampliamento del Mercato Ortofrutticolo di Fondi, iniziando gli stessi il 06.05.1996 ( dal Periodico Confronto n° 6/96).

d) Attestazione ristrutturazione vecchia struttura del M.O.F.

La Commissione Ministeriale di Collaudo dei lavori di Ristrutturazione ed Ampliamento del Mercato Ortofrutticolo di Fondi, come da Certificazione pervenuta alla G.R. in data 01.04.2005 con Prot. 42533 attestava che l’ammontare delle migliorie realizzate sull’originario complesso immobiliare M.O.F. ( vecchia struttura ) ammontava ad € 15.169.374,18 e dalla stessa si evince anche che le opere di Ampliamento del Centro Agroalimentare di Fondi sono state completate in quanto le attività di Collaudo erano in fase di conclusione.

e) Autorizzazioni urbanistiche

Le Concessioni Edilizie, Varianti in corso d’opera e Licenze di Agibilità, sono state rilasciate dal Comune di Fondi come indicate nella CTU.


Dalle Varianti in corso d’opera, Licenze di Agibilità ed epoca delle Attestazioni della Commissione Ministeriale di Collaudo sopra citata, si può desumere anche che i lavori relativi al compendio “ Centro Agroalimentare all’Ingrosso di Fondi” furono ultimati probabilmente tutti alla fine dell’anno 2003.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI OGGETTO D’ASTA​

I beni di che trattasi sono tutti identificati in catasto terreni del Comune di Fondi, al Foglio 36 con le seguenti particelle: 1691 , 1784, 1787,1704, 1646, 1648, 378, 1014, 1656, 1658, 1705, per complessivi Ha 10.32.33 arrotondato ad Ha 10.33.00 riferentesi alle aree coperte e scoperte, intestati al Comune di Fondi con classa mento Enti Urbani.

VALUTAZIONE​

Senza tener conto:

- dell’ubicazione ottimale del predetto Centro Agroalimentare per viabilità di servizio e collegamento stradale con altri Comuni viciniori oltre a quello ferroviario della direttissima Roma-Napoli, così per dotazione di viabilità, parcheggi ed aree pertinenziali dell’intero compendio immobiliare;

- della fattibilità di possibile suddivisione del compendio in più lotti in quanto i corpi di fabbrica si presentano tutti disposti con massima autonomia per l’utilizzo della viabilità di accesso e di servizio anche direttamente con altri possibili accessi da realizzare su V.le Piemonte, così di aree esclusive pertinenziali, nonché per una possibile diversa destinazione d’uso.

Prendendo invece in esame solo e soltanto l’importo di 1° Appalto dell’opera realizzata ( lievitato senz’altro per le Varianti in corso d’opera citate), così considerando ottimale lo stato manutentivo di tutte le costruzioni: capannoni, edifici, manufatti di servizio ed assetto delle aree scoperte, completamente urbanizzate, tenendo conto della loro vetustà, si deduce che il compendio immobiliare di che trattasi ha un valore commerciale Minimo ma Superiore a quello stimato per la vendita all’Asta.

Infatti, adeguando esclusivamente l’importo di 1° Appalto mediante la rivalutazione monetaria dello stesso ( periodo intercorso ultimazione lavori ad oggi) e depurandolo dalla vetustà, il valore del complesso CENTRO AGROALIMENTARE ALL’INGROSSO DI FONDI ammonta ad € 32.000.000,00 così determinato:

• importo di 1° Appalto al netto di ogni Variante aggiuntiva….………….€ 26.339.301,850 ;

• indice di rivalutazione periodo 06/2004-06/2015 ………………………coeff……...1,208;

• vetustà dell’opera anni 11, …………………………………………………coeff………0,95 .

Il valore del costruito al netto del terreno nudo è quindi :

€ 26.339.301,85 x 1,208 x 0,95 = …………………………………………..€ 30.226.982,80

Valore del terreno ritenuto a “destinazione Agricola” diversamente dal P.R.G.:

mq 103.233,00 x € 15,00/mq = ……………………………………………..€ 1.548.495,00

Sommano……….€ 31.845.477,80

Arrotondato ad € 32.000.000,00



Questo è quanto si vuole riferire per il solo interesse di essere cittadino fondano che assiste alla vendita di un bene di interesse pubblico a danno principalmente dell’economia del proprio Comune.


Fondi li 3 settembre 2015

F.to

arch. Aldo Agresti